東千葉ハイツ管理規約

昭和59年4月22日制定


 この「東千葉ハイツ管理規約」は、下記表示の建物(以下「ハイツ建物」という。)の区分所有者全員が建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)に基づいて、ハイツ建物とその付属施設、ハイツ建物の敷地(以下「ハイツ敷地」という。)の管理または使用等について規定したものである。


名 称 : 東千葉ハイツ
敷 地 : 所在 千葉県千葉市中央区東千葉1丁目3番地
       地目 宅地
       面積 25,511.88u
建 物 :
 (1) 1・2号棟(各棟につき)

   鉄筋コンクリート造陸屋根地上8階建塔屋1階 共同住宅(96戸)
   建築面積1,039.68u  延床面積7,393.34u
   付属の建物 鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建 電気室・ポンプ室 延床面積39.00u

   鉄骨造カラー鉄板葺 自転車置場 延床面積86.40u
 (2) 3・4号棟(各棟につき)
   鉄筋コンクリート造陸屋根地上8階建塔屋1階 共同住宅(96戸)
   建築面積1,087.07u  延床面積8,274.95u
   付属の建物 鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建 電気室・ポンプ室 延床面積39.00u
   鉄骨造カラー鉄板葺 自転車置場 延床面積105.60u
 (3) 5号棟
   鉄筋コンクリート造陸屋根地上4階建 共同住宅(32戸)
   建築面積616.28u  延床面積2,414.00u
   付属の建物 鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建 電気室・ポンプ室 延床面積33.00u
   鉄骨造カラー鉄板葺 自転車置場 延床面積52.08u
 (4) 前記(1)・(2)及び(3)に付属する建物
   軽量鉄骨造(一部木造)平屋建 管理事務所(住居を含む) 延床面積69.19u
   軽量鉄骨造平屋建 小集会所 延床面積10.30u


第1章  総則

第1条 (建物の専有部分)
 ハイツ建物のうち、専有部分とは、区分所有権の対象となる「住居部分」をいい、その範囲は壁芯計算によって算定した面積とする。
     ハイツ建物の付属設備のうち、主配線、主配管から分岐されて各専有部分内にある配線・配管類は、それぞれの専有部分に属するものとする。
第2条 (建物の共有部分)
 ハイツ建物のうち、各棟別の区分所有者の共有に属する共用部分(以下「棟別共用部分」という。)とは次のものをいう。
一 専有部分以外の建物の部分
 (1) 玄関ホール、ポーチ、廊下、階段室、非常階段、エレベーターホール、エレベーターシャフト、エレベーター機械室、塔屋、パイプシャフト、ダクトスペース、バルコニー、花台等及び専有部分以外の建物部分。
 (2) 電気室・ポンプ室(受水槽を含む)、自転車置場
二 建物の付属設備及び付属物
 電気幹線設備、電話配管設備、共用電灯設備、テレビ共同視聴設備、非常警報設備、防犯ベル設備、エレベーター設備、避雷針設備、給水設備(受水槽・高架水槽を含む。)、排水設備、消火設備、ガス設備、その他各種配管・配線設備、集合郵便受、塵芥置場等専有部分に属さない建物の付属物。
     ハイツ建物の区分所有者全員の共有に属する共用部分(以下「全棟共用部分」という。)とは、次のものをいう。
 管理事務所(住居を含む)、小集会所、駐車場、バイク置場、庭園、植樹、撒水栓、外灯等。
第3条 (共有持分)
 第2条第1項に記載した棟別共用部分についての各区分所有者の持分は、その棟の専有部分の総床面積に対する、各区分所有者の有する専有部分の床面積の割合による。
     ハイツ敷地並びに第2条第2項に記載の全棟共用部分は、ハイツ建物の区分所有者全員共有に属するものとし、各区分所有者の持分は、ハイツ建物の専有部分の総面積に対する、各区分所有者の有する専有部分の床面積の割合による。
     第1項及び第2項に係る各区分所有者の共有持分は、別表1の住戸の型別により別表2に掲げるとおりとする。
第4条 (共有持分の単独処分並びに共有物の分割請求の禁止)
 区分所有者は、ハイツ敷地、全棟共用部分、棟別共用部分(併せて以下「ハイツ共用部分」という。)を、専有部分と分離して処分することはできない。
     区分所有者は、共用物の分割を請求することはできない。
第5条 (使用上の遵守事項)
 区分所有者及び占有使用者は、その専有部分を住居のみの用に供するものとし、それ以外の部分は、それぞれの用法に従って使用する。
     各専有部分に居住する者は、入居時及び定期的(3年毎)に「居住者台帳」を提出しなければならない。
     各専有部分に接するバルコニー及び花台は、各区分所有者が無償で専用使用できるものとする。ただし、別に定める「パラボラ・アンテナの設置基準給湯器の設置基準」にもとづくパラボラ・アンテナ、冷暖房機器および給湯機器以外の造作、設備を新設又は付加し、若しくは現状を変更してはならない。
     前項により、専用使用する部分にかかわる管理は、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものがその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
     各区分所有者は、次の行為をしてはならない。
一 専有部分内といえども建物の構造を変更すること、又は建物の外観に影響  を及ぼすおそれのある行為をすること。

二 電気、ガス、給排水(給湯を含む)、テレビ共同視聴等、ハイツ建物の設備   の容量に影響を及ぼす設備、機器具を新設、付加、除去又は変更すること。
第6条 (規約の遵守義務)
 区分所有者は、この規約のほか、別に定める次の各号に掲げる使用細則等を遵守しなければならない。
 東千葉ハイツ使用細則
 東千葉ハイツ専有部分の修繕等に関する細則
 東千葉ハイツ駐車場利用細則
 東千葉ハイツ自転車置場利用細則
 東千葉ハイツバイク置場利用細則
 東千葉ハイツペット飼育細則
七 東千葉ハイツ賃貸細則
 東千葉ハイツ管理組合役員等選出規程
 東千葉ハイツ管理組合役員報酬支払い細則
 東千葉ハイツ共用部分の保険に関する細則
     区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び前項の使用細則等を遵守させなければならない。
第7条 (区分所有者以外の占有使用)
 各区分所有者は、その専有部分を長期間にわたり第三者に占有使用させるときは、予めその旨を書面により、第11条に定める管理組合に通知しなければならない。
     各区分所有者は、前項による占有使用者に、その責任においてこの規約及び使用細則等を遵守させるものとし、契約の相手方にこの規約及び使用細則等に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。
第8条 (区分所有者の責務)
 区分所有者は、ハイツ建物とその付属物およびハイツ敷地(以下「対象物件」という。)について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行なうよう努めなければならない。
第9条 (敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担)
 ハイツ共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行なうものとする。
第10条 (必要箇所への立入り)
     前条により管理を行なう者は、管理を行なうために必要な範囲内において、他者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
    前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
     前項の場合において正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。
   

 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。



第2章  管理組合

第11条 (管理組合)
 区分所有者は、ハイツ共用部分を維持管理し共用部分等の使用に伴い各区分所有者の共同利益を維持、増進するために必要な協議及び業務を行なうことを目的とした「東千葉ハイツ管理組合」(以下「管理組合」という。)を構成する。
     管理組合は、事務所を千葉市中央区東千葉1丁目3番7号の東千葉ハイツ管理事務所内に置く。
第12条 (組合員の資格)
 各区分所有者は、区分所有権を取得したとき、管理組合の組合員(以下「区分所有者」を「組合員」という。)となる。
   2  組合員は、区分所有権を第三者に移転したとき、その資格を失う。
   3  各組合員は、前二項の規定に該当する場合、ただちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。
第13条 (管理組合の業務)
 管理組合は、次に掲げる業務を行なう。
 ハイツ共用部分の清掃、手入れ、消毒、調整、その他の維持管理に関する    日常的業務。
 ハイツ共用部分の大規模修繕及び定期的に行なう修繕。
 第25条の管理費、修繕積立金、第36条の駐車料金並びにその他利用料    の徴収業務。
 ハイツ共用部分の損害保険契約に関する業務。
 消防法による防火管理業務。
 その他、管理に必要な一切の業務。
     管理組合はハイツ共用部分の処分又は変更に関する業務を次の範囲内で行なう。
 ハイツ共用部分の売却又は廃棄に関する業務。
 ハイツ共用部分の新設、改造又は除去に関する業務。
  ただし、組合員がハイツ共用部分について有する共有持分の譲渡及び共有  部 分に対する権利の設定若しくは変更を除く。
     管理組合はハイツ共用部分に係る費用の保管、出納並びに収支決算に関する業務を行なう。
     管理組合はハイツ共用部分に係る大規模修繕計画の定期的(原則5年毎)な見直し及びそれを実施するために必要な経費の積立計画の策定に関する業務を行なう。
     管理組合は第6条(規約の遵守義務)の規定に基づき、ハイツ内の専有部分の修繕等に係わる管理業務を行なう
     管理組合はハイツ内の専有部分の売却及び賃貸借に関する情報交換の支援を行なう
第14条 (役員の構成)
 管理組合には、次のとおり役員を置く。
 理事長    1名
 副理事長   2名
 理事     13名以内(理事長、副理事長、常任理事を含む)
 監査      2名
第15条 (役員の職務)
 理事長は、管理組合を代表し、かつ、第13条に定める管理組合の業務を総括する。
   2  副理事長は、理事長を補佐し、理事長が空席の場合は、その職務を代行する。
   3  理事は、各棟別の組合員を代表し、管理組合の業務運営に当たる。
   4  監査は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を通常総会に報告する。
   5  監査は、理事会に出席して意見を述べることができる。
   6  理事長は必要に応じて、各部会及び委員会の長を理事会に招聘し、業務報告等を求めることができる。。
   7  理事長は理事会の承諾を得て組合職員を採用又は解雇することができる。
第16条

(役員の選任・解任)

 管理組合の役員は、すべて東千葉ハイツに現に居住する組合員とし、その選任は別に定める「東千葉ハイツ管理組合役員等選出規程」によるものとする。
 理事(常任理事を含む)は、1〜4号棟が各3名、5号棟が1名とし、それぞれ   第49条の棟総会において選任する。
 監査は2名とし、第37条の総会において選任する。
   2 理事長、副理事長は、棟総会で選任された理事の互選により選任する。
   3 理事長及び副理事長は、理事会の決議により解任することができる。
   4  役員の解任は、次の各号によるものとする。
一 理事の解任は、棟総会の決議によりこれを行なう。
二 監査の解任は、第37条の総会の決議によりこれを行なう。 
第17条 (役員の任期)
 常任理事及び監査の任期は2年、その他の役員等の任期は1年で通常総会までとす。
   2  任期中の役員がやむを得ない事情により職務を務めることができない場合は、補欠として選出された組合員が理事会の決議を得て、その職務を引き継ぐことができる。
 なお、やむを得ない場合は欠員とし、その職務は他の役員で分担する。
   3  補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
   4   任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間、引き続きその職務を行なう。
   5 役員が組合員でなくなった場合においては、その役員はその資格を失う。
第18条 (役員の誠実義務及び報酬) 
 役員は、法令、規約、及び使用細則等並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のために誠実にその職務を遂行するものとする。
     役員及び第19条第3項に定める顧問は、別に定める「東千葉ハイツ管理組合役員報酬支払い細則」に基づき、報酬を受けることができる。
第19条 (理事会)
 理事会は理事をもって構成し、総会の決議及び第13条に定める管理組合の業務を執行する。なお、第13条第4項に示す業務を実施するため、下部組織として専門委員会の「長期修繕計画委員会」(以下「修繕委員会」という。)を設置する。
   2  理事会は総会の決議を得て部会を置くことができる
   3  理事会は、役員経験者を顧問として置くことができる。
   4  理事会は、定例的に及び必要のつど、理事長の招集により開催する。
   5  理事会による決議は、理事の過半数が出席し、出席した理事の3分の2以上の賛成によりこれを行なう。
   6  理事会の議事については、議事録を作成しなければならない。
   7  議事録については、第46条を準用する。
第20条 (議決事項)
 理事会は、この規約に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案。
 規約の変更及び別に定める使用細則等の制定又は変更に関する案。
 第32条に定める勧告又は指示等及び第35条に定める共用部分・附属設     備等の使用停止処分。
 第26条第2項の修繕積立金の支出。
 総会から付託された事項。
 その他の総会提出議案。
第21条 (長期修繕計画諮問委員会)
 修繕委員会は、理事会が任命する4名以内の理事委員と理事会が選任する各棟1名以上の修繕委員(理事会顧問)で構成し、別に定める「東千葉ハイツ長期修繕計画委員会に関する運営規程」基づき、第13条第4項の業務を実施する。
第22条 (専門委員会の設置)
   理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
   2  専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。


第3章  管理業務


第23条 (管理業務の委任及び委託) 
 管理組合の理事長は、「区分所有法」に定める管理者となり、ハイツ共用部分の管理を行なうものとする。
     管理組合は、前項の管理業務の全部又は一部を管理請負業者等第三者に委託し、又は請け負わせて執行することができる。
第24条 (管理者の職務権限)
 理事長は、前条の管理業務を行なうほか、第43条及び第44条の規定による区分所有者の合意若しくは決定を実行し、また、この規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
   2  理事長は、その職務に関し、組合員を代表する。
   3  理事長の代理権について加えた制限は、善意の第三者に対抗することができないものとする。
第25条 (管理費用の負担)
 組合員はハイツ共用部分の管理費、修繕積立金、その他ハイツ共用部分に関する一切の費用を、第3条に定める持分に応じて負担する。ただし、負担金について、持分に応じた負担割合が妥当性を欠くと認められるときは、総会の決定に従い算出した金額を、その定める方法により負担する。
   2  別表1住戸の型別により、管理費(月額)及びハイツ共用部分の大規模修繕にあてる修繕積立金(月額)を別表3の通り定める。
   3  第1項の費用のうち管理費については、次項の管理費及び第37条第2項の駐車料金を併せてこれに充てるものとし、その収支は、各棟別に明らかにしておくものとする。
   4  管理費及び修繕積立金の収支は、各棟別に明らかにしておくものとする。
第26条 (修繕積立金)
 修繕積立金の支出計画については、総会の決議を経なければならない。
   2

 前項にかかわらず、棟別共用部分の修理等のため、各棟において経費支出の必要が生じ、これを修繕積立金からの支出によって賄う場合は、各棟理事が当該棟組合員の過半数の同意を得たうえで、理事会の承認を得なければならない。ただし、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合における滅失した共用部分を復旧するときには、当該棟組合員の4分の3以上の同意を要する。

   3  前項により支出し得る金額は、前条第4項に定める各棟別修繕積立金の残高の範囲内とする。
第27条 (管理費の支払方法等)
 組合員は、第25条第2項の管理費及び修繕積立金について,、管理組合が指定する金融機関に組合員等が各自開設する預貯金口座から口座振替の方法により、当月分を当月の管理組合の指定する日までに一括して支払うものとする。
     第25条第2項の管理費及び修繕積立金は、総会の決議により増減することができる。
第28条 (管理費等の過不足)
 収支決算の結果、管理費にその余剰を生じた場合、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
   2  管理費、修繕積立金等に不足を生じた場合にあっては、管理組合は組合員に対して第25条第1項に定める管理費等の負担割合に応じて、そのつど必要な金額の負担を求めることができる。
第29条 (借入れ)
 管理組合は、第13条第1項第二号に定める業務を行なうため必要な範囲内において、借入れをすることができる。
第30条 (帳票類の作成保管)
 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において相当の日時、場所等を指定することができる。
第31条 (義務違反者に対する措置)
 組合員又は占有使用者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し組合員の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。
第32条 (理事長の勧告及び指示等)

 組合員若しくはその同居人又は占有使用者若しくはその同居人(以下「組合員等」という。)が、法令、規約、又は使用細則に違反したとき、又は対象物件内における共同生活秩序を乱す行為を行なったときは、理事長は、理事会の決議を経てその組合員等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行なうことができる。

     組合員は、その同居人又はその所有する占有使用者若しくはその同居人が前項の行為を行なった場合には、その是正等のための必要な措置を講じなければならない。
第33条 (承継人に対する債権の行使)
 管理組合が管理費及び修繕積立金について有する債権は、組合員の包括承継人及び特定承継人に対しても行なうことができる。
第34条

(徴収金額の払戻し)

 組合員は既に納付した第25条第2項に定める管理費及び修繕積立金の払戻しを請求することはできない。
第35条 (滞納)
 組合員が第27条第1項に定める管理費、修繕積立金の支払期限を経過した後、管理組合の督促にもかかわらず納付しないときは、理事長は理事会の決議を経て管轄裁判所に対し、支払督促申請を行うことができる。また総会の決議を経て共用部分及び付属設備等の利用を停止することがある。
   2  前項の停止を受けた場合、当該組合員は一切異議を申し立てることはできない。
   3  組合員は、第25条の管理費、修繕積立金の支払いを滞納した場合、日歩5銭の割合による遅延損害金を組合に支払うものとする。
第36条 (駐車場等の使用)
 第2条第1項第一号の(2)に定める自転車置場、第2項に定める駐車場及びバイク置場は、組合員若しくはその専有部分の占有使用者に限って使用することができるものとし、使用に当たっては、別に定める使用細則等を遵守しなければならない。
   2

 駐車場利用者は「東千葉ハイツ駐車場利用細則」別表1に定める駐車料金を負担するものとし、第27条第1項に準じて、管理費・修繕積立金と同じ方法により支払うものとする。

   3  自転車置場の利用者は「東千葉ハイツ自転車置場利用細則」別表1バイク置場の利用者は「東千葉ハイツバイク置場利用細則」別表1にそれぞれ定める利用料金を所定の方法により支払うものとする。
   4  駐車場料金は、総会の決議により増減することができる。
   5  組合員がその所有する専有部分を、他の組合員若しくは第三者に譲渡又は貸与したときは、組合員の使用権は消滅する。
   6  駐車場利用者が第2項の駐車料金の支払いを2か月以上滞納した場合、理事長は理事会の決議を経て駐車場利用契約を解除できるものとする。この場合、遅延損害金は付さないものとする。


第4章  総会

第37条 (総会)
 管理組合の総会は、総組合員で構成する。
   2  総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
   3  理事長は通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2ヵ月以内に招集しなければならない。
   4  理事長は必要と認める場合においては、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。
第38条 (招集手続)
 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の1週間前までに、会議の日時、場所及び目的を組合員に通知しなければならない。
   2  前項の通知は、管理組合に対し組合員が届け出をした宛先に発するものとする。
   3  第1項の通知は、対象物件に居住する組合員及び前項の届け出のない区分所有者に対しては、その内容を所定の箇所に掲示することをもって、これに代えることができる。
   4  第1項の通知をする場合において、会議に目的が第43条第3項第一号、第二号若しくは第四号に掲げる事項の決議又は同条第4項の建替え決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
   5  第40条第2項の場合には、第1項の通知を発した後、遅滞なく、その通知の内容を所定の掲示場所に掲示しなければならない。
   6  第1項にかかわらず、緊急を要する場合においては、理事長は、理事会の承認を得て、第1項の期間を短縮することができる。
第39条 (総会の招集権者)
 理事長又は組合員の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、総会を招集することができる。
第40条 (出席資格)

 組合員のほか、理事長が必要と認めた者は、総会に出席することができる。

   2  組合員の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。この場合において、総会に出席して意見を述べようとする者は、あらかじめ理事長にその旨を通知しなければならない。
第41条 (決議の制限)
 総会においては、予め通知した事項についてのみ決議することができる。ただし、議長が緊急と認めた事項については、この限りではない。
第42条 (議決権)
 組合員は、その所有する住戸1戸につき各1個の議決権を有する。
   2  住戸1戸につき2以上の組合員が存在する場合のこれらのものの議決権の行使については、あわせて一の組合員とみなす。
   3  前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会前までに理事長に届け出なければならない。
   4  組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
   5

 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者、他の組合員若しくはその組合員と同居する者又はその組合員の住戸を借り受けた者でなければならない。

   6  代理人は代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。
第43条 (総会の会議及び議事)
 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
   2  総会の議事は、出席組合員の議決権総数の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長の決するところによる。
   3  次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決するところによる。
一 規約の変更。
二 敷地及び全棟共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わな    いものを除く。)又は処分。
三 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提    起。
四 その他総会において本項の方法により決議することとした事項。
   4  区分所有法第62条第1項の建替え決議は、第2項にかかわらず、区分所有法の規定により決する。
   5  前4項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。
   6  第3項第一号において、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
   7  第3項第二号において、敷地及び全棟共用部分等の変更及び処分が、専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。
 この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
   8  第3項第三号に掲げる事項の決議を行なうには、あらかじめ当該組合員又は専有使用者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
第44条 (議決事項)
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告。
二 収支予算及び事業計画。
三 第25条の管理費、第26条の修繕積立金、第36条の駐車料金並びにその   他利用料の賦課徴収方法。
四 規約の変更及び使用細則等の制定、変更又は廃止。
五 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれ   らの訴えを提起すべき者の選任。
六 建物の一部が滅失した場合の滅失した当該棟の共用部分の復旧方針の承    認。
七 区分所有法第62条第1項の場合の建替えの承認。
八 監査及び長期修繕計画諮問委員の選任及び解任並びに役員活動費・報酬   の額及び支払い方法。
九 組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結。
十 消防法所定の防火管理者の選任。
十一 ハイツ共用部分の範囲の決定又は変更。
十二 ハイツ共用部分の処分又は変更に係る方針の決定。
十三 防災及び防犯に関する基本的事項の決定。
十四 部会の設置
十五 交通に関する基本的事項の決定。
十六 その他組合員の共同の利益に係る基本的事項の決定。
第45条 (議長)
 総会を理事長が招集した場合は、理事長が議長となり、組合員が招集した場合は、組合員及び議決権の各過半数で選任した組合員の1人が議長となる。
第46条 (議事録)
 総会の議事については、議長は議事録を作成しなければならない。
   2  議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長が指名する2名の総会に出席した理事が、これらに署名押印しなければならない。
   3  理事長は議事録及び第47条の書面を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、これを閲覧させなければならない。
   4  理事長は所定の場所に、議事録及び第47条の書面の保管場所を掲示しなければならない。
第47条 (集会の決議に代わる書面による合意)
 この規約により、集会で決議すべきものとした事項について、組合員全員の書面による合意があったときは、集会の決議があったものとみなす。
第48条 (会計年度)

 管理組合の会計年度は、毎年4月1日から翌年3月31日までとする。



第5章  棟総会

第49条 (棟総会)
 各棟の棟総会は、当該棟の全組合員で構成する。
   2  棟総会は、区分所有法第3条に定める集会とする。
   3  理事長及び当該棟の理事は、必要と認める場合においては、理事会の決議を経て、いつでも棟総会を招集することができる。
第50条 (棟世話人の選任・解任等) 
   棟総会の運用を円滑に行なうことを目的として、第64条(規約外事項)のマンション標準管理規約(団地型)に示される棟世話人を各棟に1名ずつ置く。
   2  棟世話人は、当該棟に現に居住する第14条の役員又は役員候補者であるかどうかは問わないこととし、棟総会で選任する。
   3  棟世話人は、当該棟の理事と協力して棟総会の設営と運営に努めるほか、当該棟の理事選出事務に協力する。
   4  棟世話人が理事を兼務しない場合、棟世話人は、理事長の要請により又は理事長の承諾を得て、理事会に出席して意見を述べることができる。
   5 棟世話人の解任は、棟総会の決議により行なう。
第51条 (招集手続)
 棟総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の1週間前までに、会議の日時、場所、目的を当該棟の組合員に通知しなければならない。
   2  前項の通知は、管理組合に対し組合員が届け出をした宛先に発するものとする。
   3  第1項の通知は、対象物件に居住する組合員及び前項の届け出のない区分所有者に対しては、その内容を所定の箇所に掲示することをもって、これに代えることができる。
   4  第1項の通知をする場合において、会議の目的が第57条第一号または第四号であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
   5  第53条第2項の場合には、第1項の通知を発した後、遅滞なく、その通知の内容を所定の掲示場所に掲示しなければならない。
   6  第1項にかかわらず、緊急を要する場合においては、理事長及び当該棟の理事は、理事会の承認を得て、第1項の期間を短縮することができる。
第52条 (棟総会の招集権者)
 理事長及び当該棟理事又は当該棟の組合員総数の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、棟総会を招集することができる。
第53条 (出席資格)
 当該棟組合員のほか、理事長及び当該棟理事が必要と認めた者は、棟総会に出席することができる。
     当該棟組合員の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき利害関係を有する場合には、棟総会に出席して意見を述べることができる。この場合において、棟総会に出席して意見を述べようとする者は、あらかじめ棟総会の招集権者にその旨を通知しなければならない。
第54条 (決議の制限)
 棟総会においては、あらかじめ通知した事項についてのみ決議することができる。
第55条 (議決権)

 組合員は、その所有する住戸1戸につき各1個の議決権を有する。

   2  住戸1戸につき2以上の組合員が存在する場合のこれらのものの議決権の行使については、あわせて一の組合員とみなす。
   3  前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者の氏名をあらかじめ棟総会開会前までに棟総会の招集権者に届け出なければならない。
   4  組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
   5  組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その区分所有者と同居する者、その組合員と同一の棟の他の組合員若しくはその組合員と同居する者又はその組合員の住戸を借り受けた者でなければならない。
   6  代理人は代理権を証する書面を棟総会の招集権者に提出しなければならない。
第56条 (棟総会の会議及び議事)
 棟総会の会議は、前条第1項に定める当該棟の議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
   2  棟総会の議事は、その棟の組合員の4分の3以上及び前条第1項に定める議決権総数の4分の3以上で決する。
   3  次の各号に掲げる事項に関する棟総会の議事は、前項にかかわらず、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。
一 区分所有法第57条第2項の訴えの提起及び第57条第3項の訴えを提起す  べき者の選任
二 建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合の滅失した棟の  共用部分の復旧
三 棟で選出された理事及び棟世話人の選任及び解任。
   4  第57条第四号の建替え決議は、第2項にかかわらず、その棟の組合員総数の5分の4以上及び議決権総数の5分の4以上で行なう。
   5  前4項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。
   6  第57条第一号において、規約の変更がその棟の一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
   7

 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提起の決議を行なうには、あらかじめ当該組合員又は占有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

第57条 (議決事項)
 次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければならない。
 区分所有法で団地関係に準用されていない規定に定める事項に係る規約   の変更
 区分所有法第57条第2項、第58条第1項、第59条第1項又は第60条第   1項の訴えの提起及びこれらの訴えを提起すべき者の選任
 建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧
 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
五 棟で選出された理事及び棟世話人の選任及び選任。
第58条 (議長)
 棟総会を理事長が招集した場合は理事長が、当該棟理事が招集した場合は理事の1名が、組合員が招集した場合は組合員及び議決権の過半数で選任した組合員の1人が議長となる。
第59条 (議事録)
 棟総会の議事については、議長は議事録を作成しなければならない。
   2  議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の棟総会に出席した組合員が、これらに署名押印しなければならない。
   3  理事長が招集した場合以外の棟総会の議長は、前項の手続きをした後遅滞なく、議事録及び第60条の書面を理事長に引き渡さなければならない。
   4  理事長は議事録及び第60条の書面を保管し、その棟の区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、これを閲覧させなければならない。
   5  理事長は所定の掲示場所に、議事録及び第60条の書面の保管場所を掲示しなければならない。
第60条 (棟総会の決議に代わる書面による合意)

 この規約により、棟総会において決議すべきものとされた事項について、その棟の組合員全員の書面による合意があるときは、棟総会の決議があったものとみなす。



第6章  その他

第61条 (規約の改廃)
 この規約の改廃若しくは条項の追加等は、総会の決議によって行なうことができる。
第62条 (規約の効力)
 この規約は、組合員の特定承継人・包括承継人及び建物専有部分の占有使用者に対しても、その効力を有する。
     占有使用者は、対象物件の使用方法につき、組合員がこの規約に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
第63条 (合意管轄裁判所)
 この規約に関する管理組合と組合員間の訴訟については、対象物件所在地を管轄する千葉地方裁判所をもって第一審管轄裁判所とする。
第64条 (規約外事項)
 この規約に規定のない事項については、区分所有法及び「マンション標準管理規約(団地型)」(平成16年1月国土交通省)によるほか、総会の決議により、これを決定する。
第65条 (規約原本の保管及び閲覧)

 規約の原本は、第23条の管理者が保管し、利害関係人の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。


〔改訂経緯〕
東千葉ハイツ管理組合規程  昭和55年3月25日制定
東千葉ハイツ管理組合規程  昭和59年4月22日廃止
東千葉ハイツ管理規約  昭和59年4月22日制定
東千葉ハイツ管理規約  昭和63年4月24日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成 元年4月23日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成 5年4月18日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成 8年4月21日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成 9年4月20日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成11年4月25日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成12年4月16日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成14年4月21日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成15年4月20日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成16年4月18日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成18年4月16日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成19年4月15日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成19年11月25日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成21年4月19日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成22年4月25日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成23年4月24日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成24年4月22日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成27年4月26日改訂
東千葉ハイツ管理規約  平成28年3月27日改訂(平成28年4月1日施行)







別表 1   住戸の型別 <第3条3項>

各階号室 10 11 12
1、2号室 D B B B A A C B B B B D
3、4号室 G E H2 H2 H1 F E E E E E G
5号室 J I I I I I I J



別表 2   棟別共用部分及び全棟共用部分の共有持分 <第3条3項>

  型別  戸数 専有床面積 u(壁芯計算) 修繕積立金 合計金額
1号棟 
2号棟
A  16 67.37 67.37
6,908.32
67.37
30,042.00
B  56 70.76 70.76
6,908.32
70.76
30,042.00
C  8 70.76 70.76
6,908.32
70.76
30,042.00
D  16 81.36 81.36
6,908.32
81.36
30,042.00
 96 6,908.32
6,908.32
30,042.00
3号棟
 4号棟  
 E  48 63.80 63.80
6,989.20
63.807
30,042.00
F  8 75.34 75.37
6,989.20
75.37
30,042.00
G  16 80.09 80.09
6,989.20
80.09
30,042.00
H1  8 84.97 84.97
6,989.20
84.97
30,042.00
H2  16 85.18 85.18
6,989.20
85.18
30,042.00
 96 6,989.20
6,989.20
30,042.00
 5号棟   I  24 66.57 66.57
2,246.96
66.57
30,042.00
J  8 81.16 81.16
2,246.96
81.16
30,042.00
 計  32 2,246,.96
2,246.96
30,042.00
全棟合計    30,042.00

※1:各棟の共用部分に係る各住戸の費用負担は、各棟の棟別共有持分により按分されます。
※2:各棟の共用部分に係る各棟の費用負担は、各棟の全棟共有持分の合計値によりにより
   按分されます。



別表 3   管理費及び修繕積立金(月額) <第25条2項>

(単位:円)
  型別 管理費 修繕積立金 合計金額
1号棟     A 5,690 8,644 14,334
B 5,980 9,079 15,059
C 5,980 9,079 15,059
D 6,870 10,439 17,309
583,680 886,384 1,470,064
2号棟     A 5,690 8,644 14,334
B 5,980 9,079 15,059
C 5,980 9,079 15,059
D 6,870 10,439 17,309
 計 583,680 886,384 1,470,064
3号棟      E 5,390  8,190  13,580 
F 6,360 9,670 16,030
G 6,760 10,280 17,040
H1 7,180 10,900 18,080
H2 7,190 10,930 18,120
590,240   897,072 1,487,312 
 4号棟     E 5,390  8,189  13,579 
F 6,360 9,670 16,030
G 6,760 10,279 17,039
H1 7,180 10,906 18,086
H2 7,190 10,933 18,123
 計 590,240   897,072 1,487,312 
5号棟   I 3,880 10,283 14,163
J 4,730 12,537 17,267
 計 130,960   347,088  478,048
全棟合計(月額)  2,478,800   3,914,000  6,392,800
※平成26年4月27日改定(平成26年10月1日施行)

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